Werterhaltung in der WEG: Was ich als Wohnungseigentümer erwarten würde
Heute entscheiden, was morgen den Wert der Immobilie sichert.
Ein Beitrag von Thorsten Hausmann, Wohnungseigentümer und Immobilienunternehmer
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, besitzt nicht nur seine eigenen vier Wände. Wie sich ihr Wert entwickelt, hängt auch davon ab, wie die gesamte Eigentümergemeinschaft mit der Wohnanlage umgeht.
Woran erkenne ich als Wohnungseigentümer, ob meine WEG in den vergangenen Jahren gut auf meine Immobilie aufgepasst hat?
Für mich beginnt die Antwort mit einem einfachen Punkt: Es gibt keinen Reparaturstau.
Doch das allein reicht heute nicht mehr. Als Eigentümer möchte ich auch wissen, was in den kommenden Jahren auf unsere Wohnanlage zukommt. Welche Maßnahmen werden notwendig, um energetischen Anforderungen gerecht zu werden? Was muss darüber hinaus an Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder anderen Teilen des Gemeinschaftseigentums gemacht werden?
Werterhaltung bedeutet deshalb für mich nicht, erst dann zu handeln, wenn etwas kaputt ist. Eine Eigentümergemeinschaft sollte vorausschauend wissen, was auf sie zukommt.
Rechtzeitig planen statt plötzlich zahlen
Dabei geht es nicht nur um die technische, sondern auch um die finanzielle Planung.
Als Selbstnutzer würde ich beispielsweise eine längere Ansparphase bevorzugen, wenn eine größere Sanierung absehbar ist. So können notwendige Maßnahmen vorbereitet werden, ohne die finanziellen Möglichkeiten einzelner Eigentümer durch eine plötzlich sehr hohe Belastung zu überfordern.
Ein Kapitalanleger kann die Finanzierung einer Maßnahme dagegen aus einem anderen wirtschaftlichen Blickwinkel betrachten. Schon daran zeigt sich: Das gemeinsame Ziel ist die Werterhaltung, der bevorzugte Weg dorthin muss für die einzelnen Eigentümer nicht derselbe sein.
Deshalb halte ich auch wenig davon, notwendige Maßnahmen immer weiter hinauszuschieben. Genauso wenig sollte eine Gemeinschaft vorschnell Geld ausgeben. Der vernünftige Weg liegt häufig dazwischen: Finanzierung rechtzeitig planen und die Maßnahme beginnen, bevor aus einem erkennbaren Handlungsbedarf ein Reparaturstau wird.
Eine gute Verwaltung legt die Fakten auf den Tisch
An diesem Punkt erwarte ich etwas von einer guten WEG-Verwaltung.
Sie sollte frühzeitig auf absehbare Maßnahmen hinweisen, bei Bedarf Fachleute hinzuziehen, Kosten und zeitliche Abläufe möglichst transparent machen und unterschiedliche Möglichkeiten der Finanzierung aufzeigen.
Eine gute WEG-Verwaltung nimmt den Eigentümern die Entscheidung nicht ab. Sie schafft die Grundlage dafür, dass Eigentümer selbst eine fundierte Entscheidung treffen können.
Für mich bedeutet das: Alle Fakten gehören auf den Tisch. Dann kann ich mir als Eigentümer ein eigenes Bild machen, mit anderen Eigentümern diskutieren und anschließend gemeinsam entscheiden.
Gute Werterhaltung lässt sich später auch zeigen
Spätestens beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird sichtbar, wie wichtig diese Entscheidungen waren.
Ein Kaufinteressent sieht zunächst nur den heutigen Zustand der Wohnanlage. Interessant ist aber auch ihre Geschichte. Was wurde in den vergangenen Jahren saniert? Welche Maßnahmen wurden beschlossen und umgesetzt? Was ist für die kommenden Jahre geplant?
Als Verkäufer würde ich deshalb auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung hinweisen. Ich würde erklären, was gemacht wurde – und, wenn die Entwicklung positiv war, auch wie und wann.
Eine gepflegte Wohnanlage ist gut. Noch überzeugender ist eine Eigentümergemeinschaft, die zeigen kann, dass sie ihre Immobilie über Jahre vorausschauend erhalten und weiterentwickelt hat.
Werterhaltung beginnt deshalb nicht mit der nächsten Reparatur. Sie beginnt mit rechtzeitigem Hinschauen, einer vernünftigen Planung und Eigentümern, die auf einer guten Informationsgrundlage gemeinsam Entscheidungen treffen.
Zum Autor:
Thorsten Hausmann ist Immobilienunternehmer und selbst Wohnungseigentümer. In diesem Beitrag betrachtet er die Werterhaltung einer Eigentumswohnung bewusst aus Sicht eines Eigentümers: Was würde er von seiner eigenen WEG und einer guten Hausverwaltung erwarten?